Locatif meublé Vs. Nu : Quel est le meilleur investissement

Pour certains, 2012 c’est l’année du locatif meublé. Mais une chose est sûre, c’est la dernière année pour bénéficier de la réduction d’impôt Scellier pour le locatif nu.
Alors, location meublé Vs. location nu : Qui est vraiment le meilleur? A chacun des avantages spécifiques selon les objectifs d’investissement recherchés.

Depuis le 1^er Janvier 2012 et jusqu’au 31 Décembre 2012 l’investisseur a la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt dite Scellier pour l’achat d’un logement neuf, en l’état futur d’achèvement, ou d’un local qui sera transformé en usage d’habitation, à condition que le bâtiment réponde aux normes bâtiment basse consommation (BBC).
De nouvelles modifications sont accordées à ce dispositif qui doit expirer au 31 décembre 2012. Il fait l’objet de plusieurs modifications:

– à la limite de 300 000 € (inchangée) est ajoutée une autre limite de prix au mètre carré, en fonction de la zone d’implantation du logement;
– le dispositif est désormais exclusivement réservé aux logements BBC;
– le champ d’application du dispositif est étendu aux logements remis à neuf, réhabilités ou transformés par le vendeur avant l’acquisition;
– les taux de la réduction d’impôt (normale ou intermédiaire) connaissent une nouvelle diminution.

Enfin, s’agissant des souscriptions de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), il est précisé que les campagnes de souscription ne peuvent pas excéder une période de douze mois.

• Favoriser les logements familiaux

Cette réduction n’est accordée que pour un seul logement par an, afin d’éviter de multiplier les achats de petites surfaces qui ne répondent pas aux attentes des familles. Dans le même souci de faire correspondre l’investissement à la demande locative, le prix du logement sur lequel est calculée la réduction d’ impôt est limité à 300000€, ce qui permet d’acquérir un appartement de plusieurs pièces. Depuis le 1^er Janvier 2012, une double limite est imposée au prix du mètre carré, selon la zone d’implantation de l’immeuble.
L’investisseur peut réaliser un achat par an. Ainsi, le contribuable disposant de ressources financières suffisantes bénéficiera d’un avantage fiscal plus important dans l’hypothèse où il acquiert un grand logement plutôt que plusieurs petits appartements, dès lors qu’en cas d’acquisitions multiples la même année seul l’un de ces logements pourra ouvrir droit à la réduction d’impôt.
Il existe un dispositif Scellier intermédiaire pour le bailleur qui accepte de donner en location en respectant non seulement des plafonds de loyers plus bas, mais également des plafonds de ressources des locataires. Dans ce cas, il bénéficie d’un abattement supplémentaire de 30% sur les loyers perçus et la réduction d’impôt est majorée de 4% par période triennale supplémentaire d’engagement de bail.

• Paradis fiscal?

Le statut du loueur en meublé professionnel (LMP) est généralement considéré comme un véritable petit paradis fiscal. Une opinion renforcée par les conditions contraignantes exigées par le tise. La conjoncture du marché immobilier et les améliorations apportées au statut du propriétaire-bailleur classique permettent cependant aujourd’hui de nuancer ce jugement. Contrairement aux locations nues qui sont imposées dans la catégorie des revenus fonciers, les loyers des locaux meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le statut du loueur en meublé professionnel ou non professionnel (LMNP) ne concerne que les locaux d’habitation. Les conditions de la location meublée, durée du bail, dépôt de garantie, montant du loyer, rémunération de l’intermédiaire, etc., sont librement fixées par les parties, contrairement aux locations nues où ces différents aspects sont strictement régis par la loi. Toutefois, pour les baux conclus depuis la loi de cohésion sociale de Janvier 2005, la durée minimale du bail est fixée à un ail.
A l’expiration du contrat initial, le bail est tacitement reconduit pour un an, aux conditions antérieures. Cependant, trois mois avant son terme, le bailleur peut proposer au locataire des modifications aux conditions de location (montant du loyer, nombre de pièces louées, par exemple). Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat à son terme doit en informer le locataire, en respectant le même préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail. Les motifs de non-renouvellement du contrat sont désormais précisés par la loi: décision de reprendre ou de vendre le logement, ou motif légitime et sérieux notamment l’inexécution par le locataire de ses obligations. Le locataire peut résilier son contrat à tout moment sous réserve du respect d’un préavis d’un mois.
Pour être considéré comme meublé, un local d’habitation doit être pourvu de tout l’ameublement et équipement nécessaires. Faute de quoi, le locataire peut intenter une action judiciaire et demander le bénéfice de la loi sur les locations nues.

• Concernant la fiscalité

Une possible exonération des plus-values
Le loueur en meublé professionnel est soumis au régime des plus-values professionnelles. Celles-ci peuvent être exonérées d’impôt si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si les recettes hors taxe sont inférieures à 90000 €. Attention, ce seuil est calculé en prenant en compte la moyenne des chiffres d’affaires des exercices clos au cours des deux années civiles précédant l’exercice de la cession.
Au-dessus de ce plafond de chiffre d’affaires et jusqu’à 126000 €, le contribuable peut bénéficier d’un allégement dégressif.
En revanche, le loueur en meublé non professionnel, le LMNP, tout comme le bailleur d’une location nue, est soumis au régime des plus-values des particuliers et doit, sauf rares exceptions, le conserver au moins trente ans pour être exonéré d’impôt sur la plus-value.

Une exonération d’impôt sur la fortune
En tant que bien professionnel, le Logement n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune, comme tous les outils de travail. Mais c’est une condition souvent difficile à respecter, puisque les recettes locatives doivent représenter plus de 50% des autres revenus d’activité du foyer fiscal. Ces revenus comprennent les recettes locatives en question mais excluent les revenus patrimoniaux (revenus mobiliers, revenus fonciers, etc.). Pour les loueurs non professionnels et les bailleurs de locaux nus, il s’agit de biens personnels, donc imposables.

Des allégements de droits de succession
Les héritiers d’un loueur en meublé professionnel bénéficient des dispositions favorisant la transmission d’entreprises. Les droits de succession ne sont pas exigibles immédiatement. Pendant cinq ans, les héritiers ne paieront que les intérêts à un taux minoré comme pour les entreprises individuelles classiques. Les droits seront acquittés ensuite en vingt versements, étalés sur dix ans. Si les héritiers parviennent à conserver le statut de loueur professionnel, ils pourront également déduire les droits de succession de leur bénéfice imposable, ces droits étant considérés comme des coûts d’acquisition de l’outil de travail.
Les droits peuvent même être calculés après un abattement de 75% de la valeur des biens sous plusieurs conditions:

– le défunt doit avoir exploité cette entreprise individuelle pendant au moins deux ans;
– les héritiers doivent conserver L’outil d’exploitation (en l’occurrence les logements) pendant au moins six ans;
– un au moins des héritiers doit assurer l’exploitation pendant au moins cinq ans.

Les autres impôts et charges
Comme le bailleur classique, le LMP devra naturellement payer la taxe foncière. Mais il devra aussi supporter d’autres charges, telles que les charges sociales des commerçants, qui sont naturellement déductibles du bénéfice imposable.

• Loueur en meublé, un statut à deux vitesses

Le statut de Loueur professionnel est accordé aux personnes qui remplissent les trois conditions suivantes: un membre au moins du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ; les recettes doivent dépasser 23000 € TIC par an; ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, etc.). Ce statut est dans la pratique difficile à obtenir et est réservé aux personnes capables d’investir des montants élevés, largement supérieurs à 500000 €. Le statut de loueur en meublé non professionnel est défini par défaut: celui qui ne remplit pas les conditions pour être professionnel.

Les avantages fiscaux sont importants et se situent à. plusieurs niveaux.
Le loueur en meublé professionnel peut déduire plus de charges que Je loueur classique en location nue. Ce qui aboutit à une diminution du revenu imposable.
L’ensemble des frais peut être déduit à leur montant réel (dépenses d’entretien, grosses réparations, etc.), et non pas seulement ceux déductibles pour les locations nues. Le loueur en meublé professionnel (LMP) peut déduire les droits de mutations acquittés lors de l’achat, soit, immédiatement, soit en les étalant sur les cinq premiers exercices.
Il pourra pratiquer un amortissement et déduire chaque année de 2 à 3 % de la valeur du bien hors terrain, soit environ 80% du prix d’achat.

Par exemple, M. Martin achète un logement 500000 €. Il déduira chaque année 12000 € d’amortissement de ses revenus locatifs.
Les bailleurs classiques. ne peuvent imputer le déficit foncier sur le revenu global qu’à hauteur de 10700 €, à l’exception des intérêts d’emprunt.
Le loueur en meublé professionnel (LMP), lui, peut imputer la totalité de son déficit éventuel sur son revenu global, y compris les intérêts d’emprunt. Quant au loueur en meublé non professionnel (LMNP), s’il ne peut imputer son déficit sur son revenu global, il garde le droit de déduire un amortissement, ce qui réduit d’autant sa base imposable. Et la partie non imputée de son déficit est reportable sur dix ans.

Côté réduction d’impôt, seul le loueur en meublé non professionnel peut prétendre au dispositif Bouvard. S’il acquiert un bien dont la valeur est supérieure au seuil limite de 300000 €. il peut pratiquer l’amortissement sur cette fraction excédentaire.

• Les inconvénients du statut

Les avantages sont évidents sur le plan fiscal. Mais le statut de loueur en meublé professionnel comporte aussi certains inconvénients. Il entraîne des formalités comptables et fiscales plus importantes que pour les bailleurs classiques. Par exemple, les charges sociales viennent réduire la rentabilité de l’investissement.
A l’investissement initial. il faut ajouter le coût du mobilier et de l’équipement. Il faut également prévoir de faire des travaux tous les dix ans; et d’assumer l’usure et la casse. Car même si cela est pris en charge par L’exploitant, il n’en demeure pas moins que cela est répercuté sur le rendement servi.
Le plancher de ‘recettes est difficile à atteindre. Et surtout, le loueur risque de retomber sous ce seuil en cas de changement de locataire ou de vacance. Pour limiter ce risque, il faut donc investir des sommes importantes pour percevoir des loyers largement supérieurs à 23000 €.

• Scellier Vs Bouvard

Il existe, de réelles différences entre ces deux mécanismes: le premier, la loi S cellier, s’inscrit dans le cadre des revenus fonciers (location nue); le second, le dispositif LMNP Bouvard, réservé au secteur de la location meublée non professionnelle, relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En effet, si la loi Scellier apparaît de nature à répondre aux attentes des personnes qui entendent procéder à la constitution d’un patrimoine immobilier au bénéfice d’un régime fiscal avantageux, le dispositif LMNP Bouvard apparaît particulièrement attractif pour tous ceux qui entendent préparer leur retraite pendant leur vie active, en bénéficiant de revenus locatifs qui leur permettront, le moment venu, de disposer d’un complément de ressources leur assurant la sécurité financière de leurs vieux jours. Comme on peut le voir dans le tableau comparant les dispositifs Scellier et Bouvard, chaque dispositif possède des avantages et des inconvénients: dans le Scellier, chaque. investisseur est libre de gérer lui-même ou non son bien, tandis qu’en Bouvard, il est pieds et poings liés à l’exploitant professionnel. En contrepartie, il est déchargé de tout souci de gestion, et en choisissant un exploitant sérieux et fiable, il est normalement assuré de percevoir ses loyers. Dans une résidence de tourisme, il peut se réserver des périodes d’occupation personnelle, ce qui n’est pas possible dans un bail d’habitation. En revanche, il peut loger un membre de sa famille qui n’est fiscalement pas à charge tout en bénéficiant de la réduction d’impôt Scellier. Il peut également bénéficier d’une réduction majorée en taux (maximum 21%) et en temps (quinze ans) s’il accepte les conditions du Scellier intermédiaire, ainsi que d’une déduction supplémentaire de 30% sur les revenus perçus.

Scellier Vs. Bouvard : Comparaison des dispositifs Scellier et Bouvard

	Scellier	Bouvard
Prix maximal	300 000 €	300 000 €
Limite au mètre carré	Oui	Non
Zonage	Oui	Non
BBC	Oui	Non
Nombre d’achats annuels limités	Oui, 1 seul	Non
Plafonds de loyers	Oui	Non
Plafonds de ressources	Oui, intermédiaire	Non
Fiscalité	Revenus fonciers	BIC
Amortissement	Non	Oui
Récupération de la TVA	Non	Oui
Bail	Habitation	Commercial
Taux de la réduction d’impôt	13%	11%
Gestion	Libre	Exploitant professionnel
Durée d’engagement	9 ans minimum	9 ans, voire plus

• A chaque objectif sa formule

Pour conclure, les investissements dans la location nue ou meublée ne correspondent pas aux mêmes objectifs, mais peuvent être parfaitement complémentaires, l’un dans un objectif de valorisation patrimoniale, l’autre dans une recherche de revenus complémentaires plus importants.
S’il ne fallait retenir que deux choses: en optant pour le meublé, ce serait d’exiger un exploitant professionnel sérieux et de belle envergure, et de ne sélectionner que des biens parfaitement situés dans des bassins locatifs porteurs pour la location nue.
Bref, se souvenir que c’est avant tout un investissement immobilier!

Il pourra pratiquer un amortissement et déduire chaque année de 2 à 3 % de la valeur du bien hors terrain, soit environ 80% du prix d’achat.

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