Investir dans l’immobilier : Les idées qui cartonnent

Même si les prix de l’immobilier ont tendance à baisse, la valeur du mètre carré reste encore bien élevée. Heureusement, il existe encore des techniques, des astuces et des lieux pour acheter moins cher. Tour d’horizon.

• A partir de 5000 €

Penchez alors pour les SCPI. Les sociétés civiles de placement immobilier constituent, de fait, une solution simple et performante pour les particuliers désireux d’investir dans la pierre, sans se soucier au quotidien de la gestion de leur patrimoine immobilier, et surtout de n’y consacrer qu’un petit budget. Parce qu’une SCPI a pour but l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif pour le compte de tiers. En effet, la grande majorité des parts de SCPI sont accessibles à partir de 5000€. Elles sont dotées de nombreux avantages liés à son statut et à son mode de fonctionnement.

Son premier avantage: la simplicité. Le particulier qui souscrit des parts de SCPI n’a pas de formalités particulières à accomplit. Rien à voir, de ce point de vue, avec un achat en direct, où le passage par la case «notaire» est obligatoire. Mieux encore, le porteur de parts n’a pas non plus à prendre en charge la gestion au quotidien de son actif immobilier, cette tâche revenant au gestionnaire de la société civile.

Deuxième avantage: la mutualisation et la diversification. Le patrimoine d’une SCPI est investi sur des dizaines d’immeubles, des centaines de logements ou de bureaux, répartis dans plusieurs régions, voire même en Europe pour certaines. Le risque d’un porteur de parts est donc parfaitement diversifié, à la différence d’un investissement en direct, dont le risque est concentré sur le bien détenu.
Troisième avantage: L’accessibilité. Chaque investisseur peut souscrire le montant correspondant à son besoin. Pour 10000 €, il peut ainsi devenir copropriétaire d’un patrimoine immobilier de plusieurs millions d’euros!

Quatrième avantage et non le moindre: le professionnalisme. C’est un autre des attraits de la gestion déléguée. Le patrimoine de la SCPI est géré par des professionnels de l’immobilier. Ceux-ci sont en mesure d’intervenir efficacement sur l’ensemble des segments de ce marché: résidentiel, bien sûr, mais aussi bureaux, surfaces commerciales, entrepôts, tout type de bien qu’un particulier ne pourrait souvent ni acquérir, ni gérer en direct.

A tous ces atouts, les SCPI ajoutent encore un autre argument, fiscal celui-1à. Les particuliers qui investissent dans des parts de SCPI peuvent en effet prétendre à certains avantages fiscaux.
On peut schématiquement les classer en deux catégories. Tout d’abord, les avantages liés à la nature fiscale de la SCPL. Certaines d’entre elles sont en effet éligibles au dispositif d’encouragement à l’investissement locatif Scellier. L’avantage consiste en une réduction d’impôt égale à 25% du montant de la souscription effectuée, retenue dans la limite d’un plafond annuel de 300 OOO €, la réduction d’impôt (qui entre dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales) étant, quant à elle, répartie sur neuf ans.
En contrepartie de cette réduction d’impôt, l’investisseur doit conserver ses titres durant neuf ans, à compter de la dernière mise en location des biens acquis par la SCPI. Il s’agit donc d’une durée d’investissement longue, de douze à treize années en moyenne.

Ensuite, les avantages liés au mode de financement des parts. C’est, en quelque sorte la «cerise sur le gâteau». Si l’investisseur finance l’acquisition des parts de la SCPI, via un crédit immobilier les intérêts de cet emprunt viendront se déduire de ses revenus fonciers. Un avantage qui peut, bien sûr, s’ajouter à celui du dispositif Scellier.

• Acheter à plusieurs

Paris est inabordable, on le sait, comme beaucoup d’autres capitales européennes! Alors plutôt que d’acheter seul, pourquoi ne pas se grouper et acheter à plusieurs? L’aventure est tentante, mais sitôt ce thème évoqué viennent les craintes des règles juridiques, le risque de désaccord, la gestion des fiais et la problématique de la revente…
La société Co-investir à Paris propose à plusieurs parties d’acquérir conjointement un appartement à Paris. Ayant pour objectif de pouvoir disposer d’un pied-à-terre à Paris pour des séjours réguliers, mais non permanents, ce projet commun repose sur un montage juridique qui répond à l’objectif de réduire le coût initial d’acquisition d’un appartement, en le finançant à plusieurs coinvestisseurs, et les charges annuelles attachées à cet appartement en les répartissant entre les coutilisateurs, de sécuriser une période initiale d’utilisation de huit années, de disposer de treize semaines par an par coutilisateur sur la base de quatre d’entre eux (toutefois, ce droit d’utilisation annuel ne porte pas sur des périodes fixes et identiques chaque année; les semaines chaque année doivent faire l’objet d’une réservation préalable), d’avoir une garantie de sortie au tenue de la période initiale de huit ans, et enfin de profiter de la valorisation éventuelle de l’appartement au cours du temps (plus-value éventuelle lors de la sortie).

En choisissant cette formule, le montage juridique repose sur un démembrement temporaire de la propriété de l’appartement, choisi comme pied-à-terre, durant huit années et est bâti sur deux sociétés civiles immobilières (SCI). Tout d’abord, une SCI de droit de commun possédant la nue-propriété de l’appartement. Elle constitue le véhicule d’investissement immobilier, et donne droit à une partie du produit de cession à terme de l’appartement et de la plus-value éventuelle y étant attachée (proportionnellement au nombre de parts détenues). Ensuite, la seconde qui sera une SCI de type société d’attribution d’immeuble en jouissance à temps partagé. Elle acquiert l’usufruit temporaire de l’appartement et a pour vocation de réaliser les travaux d’aménagement et d’ameublement lors de l’entrée en jouissance, d’administrer l’appartement et d’assurer la répartition de l’utilisation entre ses associés, pendant la durée de cet usufruit temporaire. Pendant les huit premières années, la liquidité repose sur les cessions de parts susceptibles d’intervenir entre associés ou au profit de tiers désireux de rentrer dans le projet, et la possibilité conjointe pour les deux SCI de vendre l’appartement, et partager le produit de cette cession et l’éventuelle plus-value en résultant, entre les différents associés, la décision prise devant l’être à l’unanimité des associés dans, les deux structures.
A l’expiration de cette période initiale de huit ans, une fois la propriété remembrée dans la SCI de droit commun (par suite de l’extinction de l’usufruit temporaire), la liquidité est garantie grâce à la faculté dont dispose chaque associé, détenant 25% des parts dans ladite SCI de droit commun, de déclencher la vente de l’appartement pour permettre le partage du produit de cession (et ce, dans l’hypothèse où il n’aurait pas réussi à céder ses parts à un tiers).

En outre, ce schéma permet une grande souplesse et des opportunités en matière de gestion patrimoniale, dans le cadre de la réglementation fiscale actuellement en vigueur: la réduction des droits de succession en cas de transmission des parts de la SCI nue-propriété (par le jeu du démembrement) et l’exonération d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en cas de cession-donation des parts de la SCI détenant l’usufruit.

• N’acheter qu’une partie du bien

La pleine propriété est constituée de la réunion de la nue-propriété et de l’usufruit. En séparant ces deux droits, il est alors possible de n’en acquérir qu’un (la nue-propriété), en laissant l’usufruit temporairement à une autre personne. C’est le principe du démembrement.
A la fin du processus appelé démembrement temporaire, le nu-propriétaire récupère gratuitement l’usufruit et redevient plein propriétaire.
A l’achat, il aura ainsi payé 60, un bien qui vaut 100. Et au moment de récupérer la pleine propriété, il n’aura toujours payé que 60 un bien qui en vaut peut-être maintenant 130! Seul sacrifice à faire : accepter de ne pas percevoir de loyers pendant toute la durée du démembrement. Mais eu contrepartie, c’est l’usufruitier qui assume la gestion du logement.
Certes, le nu-propriétaire n’encaisse rien, mais ne paye aucun frais non plus! Et il se voit exonérer de l’ISF, tout en pouvant déduire de ses revenus fonciers les intérêts de l’emprunt qu’il a contracté pour acquérir le bien pendant toute la durée du démembrement. Quand il redevient plein propriétaire, il peut percevoir les loyers et disposer librement de son bien: l’occuper, le mettre en location ou encore le vendre.

• Miser sur des petites surfaces spécialisées

Les logements étudiant et les chambres d’Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) aujourd’hui disponibles à la revente offrent également un bon moyen d’investir à petit budget, ces biens étant moins chers que les mêmes produits proposés neufs. Le ticket d’entrée tourne autour de 90 000 € (hors Paris). Les frais de réparation et de remise en état peuvent permettre de créer des déficits fonciers, tout comme peuvent être déduits les intérêts d’emprunts ayant servi à financer l’acquisition et les travaux.

• Franchir l’Atlantique

L’indice S&P/Case-Schiller, qui mesure l’évolution des prix des logements dans les vingt plus grandes agglomérations des États-Unis, montre un repli de 3,5% sur un an en février 2012.
Neuf d’entre elles, Atlanta, Charlotte, Chicago, Cleveland, Las Vegas, New York, PortLand, Seattle et Tampa, sont au plus bas depuis la crise. Seules Miami, Phoenix et San Diego ont eu une évolution positive dans les prix d’un mois sur l’autre, Dallas restant pour sa part stable. Dans ces trois premières villes, l’indice S&P/Case-Schiller montre des hausses respectivement de + 0,6%, + 1.2% et + 0,2 %, mais seule Phoenix laisse voir une évolution positive sur un mois, comme sur un an (+ 1,2%). La plus grande baisse mensuelle pour février 2012 reste Chicago et Atlanta, toutes deux ex aequo avec -2,5%. Pour cette dernière, l’indice montre une chute de 17,3% eu un an!

Outre-Atlantique, les perspectives de redressement prochain du marché sont minces. «Nous avons encore 6 millions de propriétaires en situation de retard de paiement, explique Pat Newport, analyste chez IHS Global Insight, Il y aura encore beaucoup de saisies, ce qui dépréciera davantage les prix.» Par exemple, une maison de 167 m² à Las Vegas, avec trois chambres, trois salles de bains, deux garages, construite en 1992 et en parfait état, est affichée à… 95 000 €, avant négociation ! Le loyer mensuel qu’elle peut rapporter tourne autour de 750€, ce qui donne un rendement de l’ordre de 7%.
Ce genre d’investissement peut être intéressant, voire même très intéressant.

• L’Espagne, pour profiter de la baisse

La conjoncture actuelle rend l’investissement immobilier en Espagne comme l’un des plus intéressants en terme de rentabilité, l’immobilier ibérique faisant l’objet d’une importante bulle spéculative qui a fini par éclater lors de la crise financière en 2008.
La tendance ne cesse de se confirmer depuis début 2011 : les prix immobiliers en Espagne ont baissé en Avril 2012 de -0,7 %, selon les données de Fotocasa. Si l’on part du point culminant datant d’Avril 2007, les prix immobiliers dans tout le pays ont baissé sans discontinuité de -26,7%. Sur un an, la baisse est de -5,4%. Le prix moyen s’élève à 2215€ le mètre carré. Première destination touristique européenne, l’Espagne apparaît donc comme l’objectif rêvé pour un bon investissement immobilier, avec des biens sous-évalués ou réajustés. A cela s’ajoute une politique de relance menée par les banques centrales, notamment en Europe, qui a pour conséquence des niveaux de taux de crédit immobilier historiquement bas et ceci dans toute l’Europe.

Avant d’acheter un bien immobilier neuf, en Espagne, la procédure peut paraître complexe, mais elle a le mérite d’être claire et sécurisante. Le promoteur ou le constructeur fournit une copie du projet technique, de la licence de construction et du certificat d’urbanisme, ce qui permet de s’assurer que l’entreprise a bien respecté les formalités exigées par les autorités publiques. Il faut vérifier auprès du registre de la propriété l’identité du propriétaire du bien, car à la différence de la France, l’enregistrement n’est pas obligatoire dans la législation espagnole. Attention également, il est important de s’assurer qu’il n’existe pas de dettes sur le bien.
Un contrat de vente doit être établi avec le promoteur ou l’agent qui donnera lieu au versement effectif d’un dépôt de garantie pouvant aller de 5 à 10 %. Le plix indiqué doit être le prix total du bien et inclure l’IVA, qui s’apparente à notre TVA; la superficie totale doit apparaitre clairement, le délai de livraison doit être mentionné et l’entité bancaire doit être connue. Au moment de la livraison du logement, l’acheteur versera le dernier règlement au promoteur. C’est à cette étape que sera signé l’acte de vente définitif devant notaire. Les frais d’acquisition s’élèvent à environ 8,5 à 9% du montant d’acquisition officiel.

Pour un logement ancien, l’acquéreur paiera 7 % d’impôt sur la transmission de patrimoine (impuesto de transmissiones patrimoniales ou ITP). Pour un logement neuf, l’acquéreur paiera 7% de TVA, plus 0,5 % de taxe supplémentaire, payable à l’achèvement des travaux et qui se base sur la saleur déclarée de la propriété. Quant aux frais de notaires, ils s’élèvent à environ 1,5% du montant total de l’acquisition du bien. Pour une construction neuve, il y a des frais supplémentaires à régler par l’acquéreur auprès de l’architecte et de l’architecte technique (environ 10% du coût de la construction), pour le permis de construire ou la taxe de construction, qui s’élève environ à 2,5% de la valeur déclarée du bien (cette valeur est indiquée par l’architecte), le pourcentage variant en fonction de la commune, et pour la réception des travaux, l’accord devant être déclaré et inscrit au cadastre. A cet effet, il faut s’acquitter d’un petit impôt de 0,5% sur la valeur cadastrale de la construction neuve.

Il existe une convention entre l’Espagne et la France datant du 10 octobre 1995 en vue d’éviter la double imposition. Concrètement, un impôt sera payé en France et en Espagne. Cependant, la France octroiera un crédit d’impôt du montant de l’impôt payé en Espagne. L’impôt sur les revenus locatifs est de 24%.
Quelques exemples de prix en bord de mer: à Rosas (Costa Brava), des studios vue mer à 2000-2200 €/m²; à la Manga (proche de Murcia, Costa Calida) des trois-pièces avec vue sur mer de 95 m² à l65OOO€, soit environ 1700 €/m².

• Grèce, le bord de mer abordable

Ah la Grèce! Pour la sauver de la faillite, pourquoi ne pas investir là-bas! Les prix fluctuent selon les différentes régions de l’antique Attique et se fondent sur divers facteurs, comme la géographie, la région touristique, plus ou moins proche de la capitale.

Dans la région du Péloponnèse, les prix se situent autour de 1800 à 2200 euros le mètre carré. En Crète, par exemple, une villa de 61 m² sur un terrain de 420 m², avec piscine privée, est proposée à l39500€.
Malgré la crise, il y a une forte demande pour les propriétés en front de mer. Cette demande y étant beaucoup plus forte que l’offre, les prix se maintiennent, mais demeurent attractifs pour des investisseurs français, anglais ou allemands. La Grèce reste à ce jour l’un des pays européens bordant la Méditerranée où le marché de l’immobilier en bord de mer est l’un des plus abordables. Ce pays a toujours été un lieu de prédilection pour les investissements en maisons de vacances ou en prévision d’une retraite bien méritée. La législation nationale autorise les étrangers à posséder des propriétés dans la plupart des régions du pays. Des restrictions s’appliquent seulement aux citoyens de l’Union européenne qui veulent acheter une propriété dans les zones frontalières (à l’Est, la mer Égée, les îles du Dodécanèse, les régions du nordi de la Grèce, Crète, Rhodes).
Ils doivent s’adresser au conseil de la préfecture du département qui accorde l’autorisation après avoir enquêté sur l’acquéreur pour s’assurer qu’il n’a pas d’antécédents de toute nature qui pourraient être préjudiciables à la sécurité de l’île. La plupart des propriétés à vendre se trouvent dans plusieurs agences immobilières. Et comme les honoraires d’agence sont libres, il faut comparer les prix. Il n’y a pas de taux légal pour les commissions.
Il est sage de demander à un ingénieur civil de faire une étude indépendante de la propriété (il n’y a pas d’experts ou d’estimateurs en Crète). Il ne lui sera pas possible de vous renseigner précisément sur la valeur de la propriété, mais il peut souligner certains problèmes éventuels. Il faut demander à la personne qui fera l’expertise de comparer la construction existante à celle qui est mentionnée sur le permis de construire initial. Il n’est pas inhabituel de trouver des divergences (des ajouts ou des transformations qui ont été faites après l’obtention du permis de construire) qui pourraient faire encourir des amendes. Ceci est particulièrement important pour pouvoir louer la propriété en tant que maison de vacances, puisqu’elle sera inspectée par l’EOT, l’office du tourisme grec, pour que celle-ci puisse être certifiée.

Les frais d’acquisition se montent approximativement à 10%. Ceci inclut les honoraires de l’avocat et du notaire, et les taxes de vente qui sont calculées à partir du prix estimé officiellement ou prix fiscal de la propriété, qui est normalement sensiblement inférieur au réel prix d’achat. Il est conseillé de donner procuration à un avocat grec. Ce qui lui permet, en l’absence de l’acquéreur, d’agir pour son compte et de réaliser, en son absence, les différentes étapes du projet.
Pour réserver la propriété choisie, il faudra verser un acompte non-remboursable de 1O% du prix de vente lors de la signature du compromis. L’accomplissement du processus légal peut prendre environ de six à huit semaines. Le contrat d’achat d’une propriété se fait toujours devant notaire et en présence d’avocats représentants le vendeur et l’acheteur.

Autres pistes à explorer :

• Les rez-de-chaussée : Souvent décotés, ils vont petit à petit reprendre de la valeur avec l’allongement de la durée de la vie. Souplex, s’abstenir.

• Les chambres de services : Très petites, le prix global reste apparemment faible. Mais attention, quand on le ramène au prix du mètre carré effectif, il s’avère souvent très élevé. La seule certitude est le remplissage.

• Les plateaux : Ces surfaces sans aucun aménagement intérieur commencent aussi à être très recherchées. Intéressant à condition de ne pas sous-estimer le montant des travaux.

• Les logements atypiques : Péniches, pigeonniers, maisons troglodytes, églises désacralisées… Là aussi attention, le pire y côtoie souvent le meilleur, l’arnaque, comme la bonne affaire. A réserver aux amoureux de la rénovation et de la transformation qui sauront ne pas s’y aventurer sans l’appui de professionnels.

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En outre, ce schéma permet une grande souplesse et des opportunités en matière de gestion patrimoniale, dans le cadre de la réglementation fiscale actuellement en vigueur: la réduction des droits de succession en cas de transmission des parts de la SCI nue-propriété (par le jeu du démembrement) et l’exonération d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en cas de cession-donation des parts de la SCI détenant l’usufruit.